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耳寄りコラム

新しい住まいの選択【中古住宅】

不動産相続のさまざまな問題

住まいの購入を思い立った時、新築一戸建てやマンションなど様々な選択肢がありますが、まず、新築住宅を検討されるのではないでしょうか。『購入す るなら新築が当然』という考え方も根強いですし、住宅性能は日々進化していますので最新の性能は魅力的です。しかし、希望するエリアにもう希望の土地が残 されていない、求める広さ・内装設備の建物を建築すると建築費用が高額になるほど、理想の新築住宅を手に入れるということは意外にハードルが高いのです。 逆にいえば、新築にこだわると妥協せざるをえないことも。そこで選択肢のひとつに加えたいのが、近年注目を集めている中古住宅です。中古というと『人が 使っているからイヤ』『中古は性能が劣っている』と敬遠されがちでした。しかし、一昔前の中古住宅市場とは大きく変わっています。今は平成の御世になって からの中古物件もかなりの数があります。まずは、今の中古住宅市場に目を向けてみましょう。


●新築住宅の建築ラッシュ=中古住宅も日々増加
新築住宅は日々増加しています。既存住宅全てが売買されるわけではありませんが、当然新築のストックが増えれば中古住宅のストックも増え、選択肢がひろがっているのは間違いありません。アナタの理想の住まいを、誰かが現在、建築中かもしれません。

●新築にないメリット
実際の部屋、窓からの景色、日当り、風通し、近隣の人たちの様子を確認できることが大きいです。実物を見ずに決めることに抵抗感がある方も多いので実物を納得いくまで確認できるのはメリットです。

●そしてやはり金額
中古住宅は新築に比べて価格がさがっていることがほとんどで同じ予算を組む場合、より広い住まい、利便性の高い立地など、購入条件を格上げできる。また、 土地価格が販売価格とほぼ連動する新築と比べると、中古は需要と供給のバランスで成り立っているため土地価格の影響を受けにくいからマイペースで考えたい 人、毎月の住宅ローンの返済額を抑えたい方とは相性がいいと思います。消費税がかかる場合もありますが、中古は売主(持ち主)が個人である場合は基本的に 消費税はかかりません。

 

消費税率アップと印紙税のPOINT!

平成26年4月1日より、消費税が5%から8%にアップしましたね。増税前に買いだめをした方も多いのでしょうか。私も、武器弾薬と兵糧を買いだめしちゃいました!
ところで、不動産にかかる消費税ですが、総額が大きいので増税による影響が心配されているところです。土地には消費税はかかりませんが、建物にはかかります。従いまして、新築用に土地を購入する場合は適用されませんが、住宅の建築費には、適用されます。中古住宅は、土地の金額と建物の金額が合計しており、内税になっていますので、販売価格に別途消費税はかかりません。ただし、仲介手数料に消費税はかかります

4月1日から消費税が増税しましたが、印紙税も変わりました。
ただこちらは軽減しています。

※不動産売買契約書に貼付する印紙が軽減されることになっています。
具体的には、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成
される「不動産の譲渡に関する契約書」に係る印紙税は下記のとおり
となります。

契約金額

印紙の額

10万円を超え50万円以下のもの 200円
50万円を超え100万円以下のもの 500円
100万円を超え500万円以下のもの   1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

【岩崎備後守のオススメ整頓術】

3月は引越しが多い季節ですね。引越しが多くなると当然、荷物の片付けが必要になります。最近、テレビでもよくお部屋の整理整頓術が紹介されていますね。
当社でも、倉庫の大掃除をしました。普段、適当に荷物を置いていたため、中はグチャグチャ。必要なものと不要なものが複雑に混ざり合い、何か変なにおいも 醸し出していました。そして、6トンもの大量のゴミ。そんな阿鼻叫喚の無限地獄と化していた倉庫たちが私の整理整頓術を実行したら実に機能的で整理整頓さ れた倉庫に生まれ変わりました。

そこで備後守オススメの整理整頓術をご紹介!

其の壱

ゴミ処理業者さんをよんで2トン~4トンのパッカーを
用意してもらう。

其の弐

不要なもの、使わなそうなものをどんどんパッカーに
ぶち込む。

其の参

残ったものを種類ごとに整理してしまう。


今回のまとめ

コツとしては、使うかもしれないものは勇気をもって捨てることですね。必要なものだけ残す。ゴミ処理業者さんにゴミを取ってもらったら、お金はかか りますが分別しなくても良いのでラクです。あなたも必要とされる人間にならないと捨てられるかも…ほほほ~と喪黒福造も昔、申しておりました。

【知っておきたい不動産用語】コーナー ~第3回~

不動産売買の過程で出てくるあまり聞きなれない用語を解説しましょう!

仲介手数料

仲介手数料とは、宅建業者に不動産取引の仲介(媒介)をしてもらったときに支払う報酬のことをいいます。

住宅ローン

住宅を購入・建設する資金として利用できるローン。別荘やセカンドハウス向けは別の種類になる。大別すると、民間融資と公的融資の2種類。民間融資 を扱う金 融機関は、銀行、信用金庫、労働金庫、信用組合、ノンバンク、モーゲージバンクなどで、フラット35と各機関独自の融資がある。公的融資は、財形住宅融資 と自治体融資のみ。そのほかに、民間企業の従業員向けの社内融資制度、公務員の共済組合による融資もある。

ローン特約

不動産物件を購入する際に、買主が金融機関などから融資を受けることができない場合に備えて、売買契約を無条件で白紙に戻すことができる特約を結ぶことがあります。この特約を「ローン特約」といいます。
また、この特約条項を契約書に記載したものを「ローン条項」といいます。特約が適用される場合は、すでに手付金などが支払われていても、全額が返還されます。

 

諸費用

建築費や購入代金の他にかかる費用のこと。大きく分けると税金関係、ローン関係、保険料関係、手数料関係がある。税金は印紙税、不動産取得税、登録 免許税、固定資産税など。消費税は諸費用には含まないのが普通。ローン関係では事務手数料やローン保証料がある。保険は団体信用生命保険や火災保険、地震 保険など。この他、登記の際に司法書士に支払う登記代行手数料、仲介会社を通して購入した場合の仲介手数料などがある。

違約金

売買契約で、契約当事者の相手方に債務不履行があった場合に損害賠償を請求できる。実際の損害額にかかわらず、その賠償額をあらかじめ契約の際に決 めておくことを「損害賠償の予定」といい、予定した賠償額を「違約金」という(違約金を損害賠償とは別の経済的制裁とする考え方もある)。売主が不動産会 社などの宅建業者で買主が個人の場合は、賠償額を含む違約金の総額が代金の2割を超えてはならないと法律で決められている。

【知っておきたい不動産用語】コーナー ~第2回~

確定申告とは

今年も確定申告のシーズンがやってきました。簡単にまとめますが、詳細は税理士さんや税務署に聞いてみてください。もらえるものはもらうのは正当な権利です。期間内に忘れず、申告しましょう。

 

①誰がするの?
住宅ローン減税を受ける初年度の方(ただし条件有り)、親から住宅取得のための贈与を受けた方、居住していた住居を売却した方、などが対象です。

②いつするの?
平成26年2月17日(月)~3月17日(月)ただし、住宅ローン減税の申告は、1月から行えます。

③どこでするの?
お住まいの地域を管轄する税務署で手続きします。郵送やインターネットでも手続き可能です。※インターネット(e-Tax)

 

主な税務署

●福山 … 福山市三吉町4-4-8  084-922-1350
●尾道 … 尾道市古浜町27-18  0848-22-2131
●三原 … 三原市宮沖2-12-1   0848-62-3131
●府中 … 府中市鵜飼町555-40 0847-45-2570
●笠岡 … 笠岡市五番町5-48   0865-62-3111
●倉敷 … 倉敷市幸町2-37   086-422-1201
●玉島 … 倉敷市玉島阿賀崎2-1-50 086-522-3121
●小島 … 倉敷市小島小川5-1-66 086-472-2630


※契約書に印紙をまだ貼っていない方は、申告前に貼って割り印を押しておきましょう。
契約金額が、500万円を超え1千万円以下の場合…1万円の収入印紙
契約金額が、1千万円を超え5千万円以下の場合…1万5千円の収入印紙

【知っておきたい不動産用語】コーナー ~第1回~

手付金とは

売買契約の時に買主から売主に支払われるお金。代金の1~2割が一般的。単なる代金の前払いとは違い、特別な意味を持つ。手付金には、『証約手付』『違約手付』『解約手付』という3つの性格があり、特に定めがない場合や売主が不動産会社などの宅建業者の場合には『解約手付』とみなされる。

 

証約手付

契約が成立した証拠として授受される手付金。
受領書で契約の意思を確認できる。

違約手付

契約不履行の際の違約金、損害賠償額の予定としての手付金。
それ以上の損害賠償はできない。

解約手付

買主は手付を放棄し、売主は手付を倍返しをすることで解約できることを意味する手付金。

 


今回のまとめ

良い物件が出た場合、購入希望者が同時期に数組現れることもあります。残念ながら不動産は、美術品のように同じものは2つとありません。したがって、そのような事態の際は交通整理が必要です。
しかし、売主に手付金を渡し、受け取ったら買主は優先交渉権を得たことになります。

消費税増税に対する傾向と対策~不動産編~

『すまい給付金』をご存知ですか?

すまい給付金とは、消費税引き上げによる住宅取得者の負担をある程度緩和するために導入を予定している制度です。消費税8%時は収入額の目安が 510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円給付することとしています。新築住宅でも中古 住宅でも、現金購入でもローンを組んでの購入でも大丈夫です。
但し、その他の条件もありますのでご注意ください。


住まい給付金とは

①引き上げ後の消費税率が適用される住宅を取得する場合、引き上げによる負担を軽減するための現金を給付
平成26年4月~平成29年12月まで実施
③すまい給付金を受けるためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要

給付額について

①給付額は住宅取得者の収入および持分割合により決定
②収入は、市区町村発行の個人住民税の課税証明書により証明される都道府県民税の所得割額により確認

収入について

①給付基礎額は都道府県民税の所得割額により決定
②都道府県民税の所得割額は収入(額面収入)から、給与所得控除額や扶養控除等の各種項目を控除し税率を乗すること等により算出

対象要件(新築住宅)

①住宅ローンを利用している場合は、住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅または住宅性能表示制度を利用して住宅など施工中に検査を受けている住宅が対象
②住宅ローンの利用が無い場合、施工中に検査を受けていることに加え、フラット35Sと同等の基準を満たす等の住宅が対象

対象要件(新築住宅)

①給付金の対象となるのは、売主が宅地建物取引業者である中古住宅
②住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買瑕疵担保保険への加入など、売買時に検査を受けている中古住宅が対象
③住宅ローンの利用が無い場合、50歳以上で収入額の目安が概ね650万円以下の者が取得する住宅が対象

 

不動産の消費税対策のPOINT!

いよいよやってくる消費税アップ

消費税のアップが目の前に来ています。すでにその影響は出ており、新築用の宅地やマンションを中心に駆け込み需要で動きが活発になったのを私自身も実感しております。
土地代に消費税は非課税ですが、建物代には課税されます。税率アップ分は、原則としてそのまま価格に転嫁されますので大幅に価格が上昇するということになります。近い将来、消費税は2倍となる、恐るべき状況が推定されています。
100万円は大きいです。貯めるにしても容易ではありません。単純に車が買えるくらいの金額です。消費税は引渡し時点の税率が適用されるのが基本ですので、ポイントは次のようになります。


不動産の消費税対策のポイント

①2014年3月31日までの引き渡しなら税率は5%
②ただし、2013年9月30日までに契約すれば、引き渡しが2014年4月1日以降でも税率はそのまま
③2014年4月1日~2015年9月30日までの引き渡しなら税率は8%
④ただし、2015年3月31日までに契約すれば、引き渡しが2015年10月以降でも税率は8%のまま

今のタイミングでは、②は無理ですね。新築をご検討の方は、大至急土地を購入して建物を建て始めれば、ギリギリ間に合うかも。既にできている建売住 宅、マンションや中古住宅などはまだ余裕があります。消費税増税の負担を緩和するため、住宅ローン控除の拡充や給付金などが予定されています。しかし、制 度上、消費税が上がる前に買った方がオトクなケースも少なくありません。
残された時間は少ないです。タイムリミットが地被いています。一応、経済情勢を考慮して決定することになっていますが、選挙もありませんし、大災害や革命 とかよほどのことがなければ、この増税スケジュールはほぼ決まりです。したがって、私は、『いつ買うんですか?今でしょ!』と声を大にして申し上げる次第 です。

 

将来性のある不動産のPOINT!

資産価値が下がらない不動産

ご存知のように日本は、超高齢化社会に突入せんとしています。移民政策を推進しない限り、人口はドンドン減ります。人が減れば、家が余るのはあたり まえ。田舎のほうでは、空家が目立っています。さらに、農業・林業など1次産業に携わる方も減っています。耕作放棄地も増え続けています。
最近、査定依頼を頂いていろいろお話を伺うと売却の理由として「不要になったから」という理由が多くなった気がします。「親が住んでいた家を売りたい」「耕さなくなった田んぼ・畑を売りたい」等々…。
ただし、そういった不動産は売却が困難のケースが多いです。建物が古ければ、資産価値が無くなり、田んぼや畑は一般の人が購入しにくいからです。
はっきり言って不動産は余ってます。さらにこれからドンドン余ります。地下も下がっていくでしょう。ひかし、人間が流動化するので、住みやすい地域(利便 性が良い地域・気候が安定している地域・災害が無い地域など)に集約されていくので、そういった地域の地価は微増ないし下げ止まると思います。


将来性がある不動産のポイント

①小学校徒歩圏内がベスト
②利便性

車に乗れなくなったら、スーパー・病院が徒歩圏内だと買い物難民化は防げます。
③平坦地
山の中の団地のような所だと、掘り込み車庫になったり、家に入るのに階段を使うのも面倒。平坦地なら坂を上らなくてもいいし、駐車スペースも取りやすい。
④道が広い・区画整理が終わっている
⑤敷地面積50坪以上

敷地が狭すぎると小さい家しか再建築できません。最低50坪は欲しいところです。
⑥大きい土地は分割可能がベスト
大きい土地の場合は、将来的に分割できる土地が良いです。大きな土地は金額も多いので売却しづらいですが、分割できれば問題は解決します。
⑦地形
土地の形が悪いと面積ばかり広くても利用価値が少なくなります。
⑧日当りが良い
⑨駐車スペース

駐車スペースは最低2台は欲しいです。都会はともかく地方都市は車社会、1人1台は当たり前ですから。

 

不動産相続問題が起こった時のPOINT!

不動産相続のさまざまな問題

最近、不動産の売却依頼を頂いた際に、「亡くなった親が所有していた不動産を売りたい」というお話が多いと感じています。
日本が少子高齢化社会になった為でしょう。要は不動産が余りだしたのです。
そんな不動産は相続時に相続登記をしておかないといけないのですが、そのままで放置してしまう方が、意外と多くいらっしゃいます。
知識不足、単純にめんどくさい、相続人同士が同意しない、費用的な問題などなど理由はいろいろありますが、相続登記しませんと買主さんへの所有権移転ができません。つまり、売却はできません。
昔、ゴルフ場用地の買収の仕事をしていた先輩から聞いた話があります。ある土地の相続登記が明治時代から放置されていて、
相続人が何十人にもなってしまい、ひとりひとりにハンコをついてもらいに日本中を巡り歩き、はてはブラジルまで行く事になったとのことです。
東北地方の住宅の高台移転の為の造成用地取得でも、相続登記が理由でかなり工事が遅れているそうです。


備後守の相続5つのポイント

①所有している不動産の把握
親が所有している不動産のことは、子供でも意外と知らないものです。遺産を狙っているみたいで、何か聞きづらいですし。
「えっ?そんな土地あったの?」なんてことが起こることがあります。

②所有している不動産の評価
日本の相続税はとても高いです。したがって、相続税が払えないケースもあります。事前に税金を現金で準備していれば安心ですが、なかなかそうはいきませんよね。

③事前の準備
相続税は相続発生から10か月以内に申告する義務があります。手続き自体はあまりかかりません。ただし、相続人全員のハンコが必要なので、相続人の間で遺産の取り分の調整が必須です。

④節税対策
主にアパートを建てたり、財産管理会社を作ったりします。どうすれば税金が安くなるかを考えましょう。相続税は高いですから、事前の対策が必要です。

⑤人間関係
遺産をめぐって、親兄弟親戚間で骨肉の争いが起こったら亡くなった方も浮かばれません。人間関係が壊れてしまったら、、物事が前に進みません。どうか気を配ってくださいませ。

 

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