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不動産豆知識

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不動産の購入、売却、査定まで知ってて良かったお得な
情報を提供いたします。お客様の不動産取引に関するお悩みを
クレスト不動産販売が全面的にサポートさせていただきます。

  • 不動産の購入 について

  • 売 却 について

  • 競売代行 について

  • 耳寄りコラム

不動産の購入のお約束

中古住宅・マンション・土地など不動産の購入には色々とご不明な点があると思います。
クレスト不動産販売では、お客様の不動産購入に関する様々なご相談に親切・丁寧に対応し、
安心して不動産の購入を行って頂けるようお手伝いします。

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不動産購入の流れ

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1.不動産ご購入の相談

住みたい地域、住宅の種類、広さや間取、入居したい時期などの希望条件を整理しておきましょう。
また、希望の住まいのおおむねの相場を調べ、預貯金の額や住宅ローンの借入可能額などを確認して、
予算の目安を立ててみましょう。

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step2

2.物件のご紹介

お客様の条件に合う物件を、さまざまな不動産物件情報よりご紹介いたします。

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step3

3.現地へご案内

気に入った物件がございましたら、実際に現地へご案内します。購入したい物件が見つかったら、
再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。

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step4

4.資金計画を立てる

物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。
物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、
毎月の返済額などについても試算しておきます。

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step5

5.買付証明を提出する

購入したい物件と希望条件を決めたら、不動産会社を通して売主へ購入の申し込みをします。
申し込みは、書面で行うのが一般的です。

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step6

6.住宅ローン事前審査を受ける

ほとんどの金融機関で導入している、住宅ローンの審査が通るどうか不安な方のために、
申し込み前に無料で行われる形式的な仮審査です。

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step7

7.不動産の売買契約を結ぶ

不動産会社の宅地建物取引主任者から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売主と売買契約を結びます。
このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を支払います。
売買契約を結ぶにあたっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

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step8

8.住宅ローンを契約する

売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。

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9.引き渡しを受ける(決済)

引き渡しの準備が整ったら、残りの代金を支払います。
それと同時に、売主から物件の引き渡しを受けて、不動産の登記手続きを行います。
その後、引っ越しをして入居となります。

 

不動産の売却のお約束

中古住宅・マンション・土地など不動産の売却をお考えの方はクレスト不動産販売にお任せ下さい。
お客様の不動産売却に関する様々なご相談に親切・丁寧に対応し、
安心して不動産の売却を行って頂けるようお手伝いします。

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不動産売却の流れ(仲介)

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1.査定依頼

訪問または電話・インターネットなどにより、売却したい不動産の査定を依頼します。

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2.価格提示

クレスト不動産販売が独自の調査や市場価格を参考に、売却予想価格を提示します。
※この提示価格は、あくまでも売出し価格で、
実際に売却するときの価格になるとは限りません。

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3.クレスト不動産販売との契約

価格以外にも不明点などを質問していただき、
納得頂けましたら、仲介の委託契約を行います。

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4.広告期間

契約の数日後に、広告等により買手探しが始まります。関心のある買手が現れると、
あなたの不動産を見せる為に、お客さんを連れていきます。
※何人も見に来ているのに、なかなか決まらないケースも多々あります。

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5.買受の申し込み

物件を気に入ってくれた買手がいた場合は、買受の申し込みが入ります。
※ようやく買手が見つかっても、値引き交渉や買手の有利な条件を強いられる事も珍しくなく、
双方の引渡し日の食い違いや、支払い条件等で白紙に戻ることもあります。

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6.価格交渉

価格交渉は、直接交渉する事によるトラブルなどを避けるために、
多くのケースが不動産会社を介して行われます。
つまり、クレスト不動産販売を信じて頂いて価格交渉を進める事になります。

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7.売買の契約

価格交渉が終われば、契約を結び、売買成立となります。
※通常、買手の方は、ローンを組むケースが多く、その場合、買手のローンが不成立の際は、
白紙解約となる特約をつける事が慣行となっています。
「契約が終わり喜んでいたら解約になってしまった・・・」なんて事も珍しくありません。

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8.残金決済

売却価格の残金を受け取り、これで全ての売却が完了となります。
通常残金決済と物件の引渡しは、同時となります。

 

競売代行とは

競売は市場価格より割安で物件を取得できますがリスクを伴います。
クレスト不動産販売の競売代行は、事前調査から入札、取得まで
お客様が安心して競売取得を行なえるようサポートします。
競売代行に関するご相談・ご説明は無料ですのでお気軽にどうぞ。

競売物件とは、不動産を担保に借金をした債務者が返済できなくなったため、
債権者に代わり裁判所が売却する不動産物件のことを言います。
その競売物件を購入希望者が入札し、最高価額で落札するシステムのことを競売といいます。
競売代行業務では、競売物件を落札したい方に代わって、その落札から引渡しまでにかかわる業務一切を代行することです。

クレスト不動産販売の競売代行
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競売代行のメリット・デメリット

競売取得のメリット 競売取得のデメリット
裁判所の競売手続では、落札後の諸手続も買受人が自分で行う必要があることや、物件に占有者がいたり、
境界等が不明な場合もあることから、最低売却価額については通常の取引価格よりも2~3割程度安い価格で決定されています。
そのため希望予算では手に入らない地域や環境の土地、建物を手に入れることが可能です。
競売物件は、あらかじめ物件の内見をすることはできません。一般的な中古物件を購入する場合でも、ほとんどの場合リフォームが必要となりますが、競売物件の場合は、スムーズに引渡しが出来ても荒れ放題の場合もあり、落札後でなければ正確なリフォームの予算立てが出来ません。裁判所の競売手続においては、通常の不動産業者が扱う物件のような手続やサービスは行われず、また落札後の諸手続等も買受人が自ら行わなければなりません。

 

不動産買取の流れ

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1.入札

購入したい物件が決定したら
入札申込書に保証金(最低売却価格の20%)の振込書を添えて提出します。

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2.開札

入札期間が終わると予定された期日に開札が行われ、最高価格買受人を決めます。
落札できなかった場合、保証金は数日後に変換されます。

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3.売却許可

最高買受人が決まると、その買受人に不動産を売却するか否かを裁判所が判断します。

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4.代金納付

買受人に対して裁判所から代金納付期限の通知があります。

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5.登記

残代金が納付されると、裁判所は登記所に対して
買受人に所有権の移転登記をするように嘱託します。

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6.引渡し

所有権を取得した買受人は、引き継がなければならない賃貸借を除き、
不動産を占有している者に対して立ち退き交渉することができます。

耳寄りコラム

不動産に関する様々な疑問や悩みをコラムでスカッと解決!
語ってくれるのは、三備(備前・備中・備後)エリアの不動産物件を知り尽くしている岩崎備後守こと岩崎正好。

14.05.29新しい住まいの選択【中古住宅】

不動産相続のさまざまな問題

住まいの購入を思い立った時、新築一戸建てやマンションなど様々な選択肢がありますが、まず、新築住宅を検討されるのではないでしょうか。『購入す るなら新築が当然』という考え方も根強いですし、住宅性能は日々進化していますので最新の性能は魅力的です。しかし、希望するエリアにもう希望の土地が残 されていない、求める広さ・内装設備の建物を建築すると建築費用が高額になるほど、理想の新築住宅を手に入れるということは意外にハードルが高いのです。 逆にいえば、新築にこだわると妥協せざるをえないことも。そこで選択肢のひとつに加えたいのが、近年注目を集めている中古住宅です。中古というと『人が 使っているからイヤ』『中古は性能が劣っている』と敬遠されがちでした。しかし、一昔前の中古住宅市場とは大きく変わっています。今は平成の御世になって からの中古物件もかなりの数があります。まずは、今の中古住宅市場に目を向けてみましょう。


●新築住宅の建築ラッシュ=中古住宅も日々増加
新築住宅は日々増加しています。既存住宅全てが売買されるわけではありませんが、当然新築のストックが増えれば中古住宅のストックも増え、選択肢がひろがっているのは間違いありません。アナタの理想の住まいを、誰かが現在、建築中かもしれません。

●新築にないメリット
実際の部屋、窓からの景色、日当り、風通し、近隣の人たちの様子を確認できることが大きいです。実物を見ずに決めることに抵抗感がある方も多いので実物を納得いくまで確認できるのはメリットです。

●そしてやはり金額
中古住宅は新築に比べて価格がさがっていることがほとんどで同じ予算を組む場合、より広い住まい、利便性の高い立地など、購入条件を格上げできる。また、 土地価格が販売価格とほぼ連動する新築と比べると、中古は需要と供給のバランスで成り立っているため土地価格の影響を受けにくいからマイペースで考えたい 人、毎月の住宅ローンの返済額を抑えたい方とは相性がいいと思います。消費税がかかる場合もありますが、中古は売主(持ち主)が個人である場合は基本的に 消費税はかかりません。

 

14.04.26消費税率アップと印紙税のPOINT!

平成26年4月1日より、消費税が5%から8%にアップしましたね。増税前に買いだめをした方も多いのでしょうか。私も、武器弾薬と兵糧を買いだめしちゃいました!
ところで、不動産にかかる消費税ですが、総額が大きいので増税による影響が心配されているところです。土地には消費税はかかりませんが、建物にはかかります。従いまして、新築用に土地を購入する場合は適用されませんが、住宅の建築費には、適用されます。中古住宅は、土地の金額と建物の金額が合計しており、内税になっていますので、販売価格に別途消費税はかかりません。ただし、仲介手数料に消費税はかかります

4月1日から消費税が増税しましたが、印紙税も変わりました。
ただこちらは軽減しています。

※不動産売買契約書に貼付する印紙が軽減されることになっています。
具体的には、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成
される「不動産の譲渡に関する契約書」に係る印紙税は下記のとおり
となります。

契約金額

印紙の額

10万円を超え50万円以下のもの200円
50万円を超え100万円以下のもの500円
100万円を超え500万円以下のもの  1千円
500万円を超え1千万円以下のもの5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの1万円
5千万円を超え1億円以下のもの3万円
1億円を超え5億円以下のもの6万円
5億円を超え10億円以下のもの16万円
10億円を超え50億円以下のもの32万円
50億円を超えるもの48万円

14.04.26【岩崎備後守のオススメ整頓術】

3月は引越しが多い季節ですね。引越しが多くなると当然、荷物の片付けが必要になります。最近、テレビでもよくお部屋の整理整頓術が紹介されていますね。
当社でも、倉庫の大掃除をしました。普段、適当に荷物を置いていたため、中はグチャグチャ。必要なものと不要なものが複雑に混ざり合い、何か変なにおいも 醸し出していました。そして、6トンもの大量のゴミ。そんな阿鼻叫喚の無限地獄と化していた倉庫たちが私の整理整頓術を実行したら実に機能的で整理整頓さ れた倉庫に生まれ変わりました。

そこで備後守オススメの整理整頓術をご紹介!

其の壱

ゴミ処理業者さんをよんで2トン~4トンのパッカーを
用意してもらう。

其の弐

不要なもの、使わなそうなものをどんどんパッカーに
ぶち込む。

其の参

残ったものを種類ごとに整理してしまう。


今回のまとめ

コツとしては、使うかもしれないものは勇気をもって捨てることですね。必要なものだけ残す。ゴミ処理業者さんにゴミを取ってもらったら、お金はかか りますが分別しなくても良いのでラクです。あなたも必要とされる人間にならないと捨てられるかも…ほほほ~と喪黒福造も昔、申しておりました。

14.03.01【知っておきたい不動産用語】コーナー ~第3回~

不動産売買の過程で出てくるあまり聞きなれない用語を解説しましょう!

仲介手数料

仲介手数料とは、宅建業者に不動産取引の仲介(媒介)をしてもらったときに支払う報酬のことをいいます。

住宅ローン

住宅を購入・建設する資金として利用できるローン。別荘やセカンドハウス向けは別の種類になる。大別すると、民間融資と公的融資の2種類。民間融資 を扱う金 融機関は、銀行、信用金庫、労働金庫、信用組合、ノンバンク、モーゲージバンクなどで、フラット35と各機関独自の融資がある。公的融資は、財形住宅融資 と自治体融資のみ。そのほかに、民間企業の従業員向けの社内融資制度、公務員の共済組合による融資もある。

ローン特約

不動産物件を購入する際に、買主が金融機関などから融資を受けることができない場合に備えて、売買契約を無条件で白紙に戻すことができる特約を結ぶことがあります。この特約を「ローン特約」といいます。
また、この特約条項を契約書に記載したものを「ローン条項」といいます。特約が適用される場合は、すでに手付金などが支払われていても、全額が返還されます。

 

諸費用

建築費や購入代金の他にかかる費用のこと。大きく分けると税金関係、ローン関係、保険料関係、手数料関係がある。税金は印紙税、不動産取得税、登録 免許税、固定資産税など。消費税は諸費用には含まないのが普通。ローン関係では事務手数料やローン保証料がある。保険は団体信用生命保険や火災保険、地震 保険など。この他、登記の際に司法書士に支払う登記代行手数料、仲介会社を通して購入した場合の仲介手数料などがある。

違約金

売買契約で、契約当事者の相手方に債務不履行があった場合に損害賠償を請求できる。実際の損害額にかかわらず、その賠償額をあらかじめ契約の際に決 めておくことを「損害賠償の予定」といい、予定した賠償額を「違約金」という(違約金を損害賠償とは別の経済的制裁とする考え方もある)。売主が不動産会 社などの宅建業者で買主が個人の場合は、賠償額を含む違約金の総額が代金の2割を超えてはならないと法律で決められている。

14.02.03【知っておきたい不動産用語】コーナー ~第2回~

確定申告とは

今年も確定申告のシーズンがやってきました。簡単にまとめますが、詳細は税理士さんや税務署に聞いてみてください。もらえるものはもらうのは正当な権利です。期間内に忘れず、申告しましょう。

 

①誰がするの?
住宅ローン減税を受ける初年度の方(ただし条件有り)、親から住宅取得のための贈与を受けた方、居住していた住居を売却した方、などが対象です。

②いつするの?
平成26年2月17日(月)~3月17日(月)ただし、住宅ローン減税の申告は、1月から行えます。

③どこでするの?
お住まいの地域を管轄する税務署で手続きします。郵送やインターネットでも手続き可能です。※インターネット(e-Tax)

 

主な税務署

●福山 … 福山市三吉町4-4-8  084-922-1350
●尾道 … 尾道市古浜町27-18  0848-22-2131
●三原 … 三原市宮沖2-12-1   0848-62-3131
●府中 … 府中市鵜飼町555-40 0847-45-2570
●笠岡 … 笠岡市五番町5-48   0865-62-3111
●倉敷 … 倉敷市幸町2-37   086-422-1201
●玉島 … 倉敷市玉島阿賀崎2-1-50 086-522-3121
●小島 … 倉敷市小島小川5-1-66 086-472-2630


※契約書に印紙をまだ貼っていない方は、申告前に貼って割り印を押しておきましょう。
契約金額が、500万円を超え1千万円以下の場合…1万円の収入印紙
契約金額が、1千万円を超え5千万円以下の場合…1万5千円の収入印紙

13.12.23【知っておきたい不動産用語】コーナー ~第1回~

手付金とは

売買契約の時に買主から売主に支払われるお金。代金の1~2割が一般的。単なる代金の前払いとは違い、特別な意味を持つ。手付金には、『証約手付』『違約手付』『解約手付』という3つの性格があり、特に定めがない場合や売主が不動産会社などの宅建業者の場合には『解約手付』とみなされる。

 

証約手付

契約が成立した証拠として授受される手付金。
受領書で契約の意思を確認できる。

違約手付

契約不履行の際の違約金、損害賠償額の予定としての手付金。
それ以上の損害賠償はできない。

解約手付

買主は手付を放棄し、売主は手付を倍返しをすることで解約できることを意味する手付金。

 


今回のまとめ

良い物件が出た場合、購入希望者が同時期に数組現れることもあります。残念ながら不動産は、美術品のように同じものは2つとありません。したがって、そのような事態の際は交通整理が必要です。
しかし、売主に手付金を渡し、受け取ったら買主は優先交渉権を得たことになります。

13.11.28不動産所得の禁断の裏ワザ!【競売代行サービス】

裁判所の競売不動産とは

様々な理由で債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産は、裁判所に差し押さえられます。それらは裁判所にて入札方式により売却されます。最低価格が一般市場よりも安く、比較的安価にて不動産を購入することができます。これが不動産競売における最大のメリットといえます。その一方、様々なデメリットがあるのも不動産競売の特徴です。


競売代行サービスの流れ

物件調査・現地調査

当社にて物件所在地にて調査を行い、その報告書・裁判所設置の資料・現地写真・一般流通事例等の資料を元に物件の再選定をして、実際に入札に参加するかどうかを決定します。

不動産コンサルティング

入札する物件の近隣の競売事例・一般流通事例・路線価等を元に当社にて入札票数や落札予想金額を想定します。基本的に競売業者の入札予想価格の少し上を狙います。

入札代行

当社が入札書類の準備から入札書類提出までの一切を代行します。

落札後の手続き

見事落札ができた場合、必要書類を作成し代金納付手続きもすべて代行し、所有権移転まで責任を持って行います。

占有者対応

開札日当日から占有者と明渡しの交渉に入ります。空家で家財道具等が残っている場合は、一時保管して処理します。明渡しの際の荷物保管料・立ち退き料(引越し代等の実費)・執行費用等の実費(総額約30~50万円)についてはお客様の負担となります。

お引き渡し

占有を排除した時点で、お客様は購入した不動産を使用する事ができます。当社もリフォーム見積りを無料で承ります。

13.10.25消費税増税に対する傾向と対策~不動産編~

『すまい給付金』をご存知ですか?

すまい給付金とは、消費税引き上げによる住宅取得者の負担をある程度緩和するために導入を予定している制度です。消費税8%時は収入額の目安が 510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円給付することとしています。新築住宅でも中古 住宅でも、現金購入でもローンを組んでの購入でも大丈夫です。
但し、その他の条件もありますのでご注意ください。


住まい給付金とは

①引き上げ後の消費税率が適用される住宅を取得する場合、引き上げによる負担を軽減するための現金を給付
平成26年4月~平成29年12月まで実施
③すまい給付金を受けるためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要

給付額について

①給付額は住宅取得者の収入および持分割合により決定
②収入は、市区町村発行の個人住民税の課税証明書により証明される都道府県民税の所得割額により確認

収入について

①給付基礎額は都道府県民税の所得割額により決定
②都道府県民税の所得割額は収入(額面収入)から、給与所得控除額や扶養控除等の各種項目を控除し税率を乗すること等により算出

対象要件(新築住宅)

①住宅ローンを利用している場合は、住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅または住宅性能表示制度を利用して住宅など施工中に検査を受けている住宅が対象
②住宅ローンの利用が無い場合、施工中に検査を受けていることに加え、フラット35Sと同等の基準を満たす等の住宅が対象

対象要件(新築住宅)

①給付金の対象となるのは、売主が宅地建物取引業者である中古住宅
②住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買瑕疵担保保険への加入など、売買時に検査を受けている中古住宅が対象
③住宅ローンの利用が無い場合、50歳以上で収入額の目安が概ね650万円以下の者が取得する住宅が対象

 

13.09.28不動産の消費税対策のPOINT!

いよいよやってくる消費税アップ

消費税のアップが目の前に来ています。すでにその影響は出ており、新築用の宅地やマンションを中心に駆け込み需要で動きが活発になったのを私自身も実感しております。
土地代に消費税は非課税ですが、建物代には課税されます。税率アップ分は、原則としてそのまま価格に転嫁されますので大幅に価格が上昇するということになります。近い将来、消費税は2倍となる、恐るべき状況が推定されています。
100万円は大きいです。貯めるにしても容易ではありません。単純に車が買えるくらいの金額です。消費税は引渡し時点の税率が適用されるのが基本ですので、ポイントは次のようになります。


不動産の消費税対策のポイント

①2014年3月31日までの引き渡しなら税率は5%
②ただし、2013年9月30日までに契約すれば、引き渡しが2014年4月1日以降でも税率はそのまま
③2014年4月1日~2015年9月30日までの引き渡しなら税率は8%
④ただし、2015年3月31日までに契約すれば、引き渡しが2015年10月以降でも税率は8%のまま

今のタイミングでは、②は無理ですね。新築をご検討の方は、大至急土地を購入して建物を建て始めれば、ギリギリ間に合うかも。既にできている建売住 宅、マンションや中古住宅などはまだ余裕があります。消費税増税の負担を緩和するため、住宅ローン控除の拡充や給付金などが予定されています。しかし、制 度上、消費税が上がる前に買った方がオトクなケースも少なくありません。
残された時間は少ないです。タイムリミットが地被いています。一応、経済情勢を考慮して決定することになっていますが、選挙もありませんし、大災害や革命 とかよほどのことがなければ、この増税スケジュールはほぼ決まりです。したがって、私は、『いつ買うんですか?今でしょ!』と声を大にして申し上げる次第 です。

 

13.08.29将来性のある不動産のPOINT!

資産価値が下がらない不動産

ご存知のように日本は、超高齢化社会に突入せんとしています。移民政策を推進しない限り、人口はドンドン減ります。人が減れば、家が余るのはあたり まえ。田舎のほうでは、空家が目立っています。さらに、農業・林業など1次産業に携わる方も減っています。耕作放棄地も増え続けています。
最近、査定依頼を頂いていろいろお話を伺うと売却の理由として「不要になったから」という理由が多くなった気がします。「親が住んでいた家を売りたい」「耕さなくなった田んぼ・畑を売りたい」等々…。
ただし、そういった不動産は売却が困難のケースが多いです。建物が古ければ、資産価値が無くなり、田んぼや畑は一般の人が購入しにくいからです。
はっきり言って不動産は余ってます。さらにこれからドンドン余ります。地下も下がっていくでしょう。ひかし、人間が流動化するので、住みやすい地域(利便 性が良い地域・気候が安定している地域・災害が無い地域など)に集約されていくので、そういった地域の地価は微増ないし下げ止まると思います。


将来性がある不動産のポイント

①小学校徒歩圏内がベスト
②利便性

車に乗れなくなったら、スーパー・病院が徒歩圏内だと買い物難民化は防げます。
③平坦地
山の中の団地のような所だと、掘り込み車庫になったり、家に入るのに階段を使うのも面倒。平坦地なら坂を上らなくてもいいし、駐車スペースも取りやすい。
④道が広い・区画整理が終わっている
⑤敷地面積50坪以上

敷地が狭すぎると小さい家しか再建築できません。最低50坪は欲しいところです。
⑥大きい土地は分割可能がベスト
大きい土地の場合は、将来的に分割できる土地が良いです。大きな土地は金額も多いので売却しづらいですが、分割できれば問題は解決します。
⑦地形
土地の形が悪いと面積ばかり広くても利用価値が少なくなります。
⑧日当りが良い
⑨駐車スペース

駐車スペースは最低2台は欲しいです。都会はともかく地方都市は車社会、1人1台は当たり前ですから。

 

13.07.25不動産相続問題が起こった時のPOINT!

不動産相続のさまざまな問題

最近、不動産の売却依頼を頂いた際に、「亡くなった親が所有していた不動産を売りたい」というお話が多いと感じています。
日本が少子高齢化社会になった為でしょう。要は不動産が余りだしたのです。
そんな不動産は相続時に相続登記をしておかないといけないのですが、そのままで放置してしまう方が、意外と多くいらっしゃいます。
知識不足、単純にめんどくさい、相続人同士が同意しない、費用的な問題などなど理由はいろいろありますが、相続登記しませんと買主さんへの所有権移転ができません。つまり、売却はできません。
昔、ゴルフ場用地の買収の仕事をしていた先輩から聞いた話があります。ある土地の相続登記が明治時代から放置されていて、
相続人が何十人にもなってしまい、ひとりひとりにハンコをついてもらいに日本中を巡り歩き、はてはブラジルまで行く事になったとのことです。
東北地方の住宅の高台移転の為の造成用地取得でも、相続登記が理由でかなり工事が遅れているそうです。


備後守の相続5つのポイント

①所有している不動産の把握
親が所有している不動産のことは、子供でも意外と知らないものです。遺産を狙っているみたいで、何か聞きづらいですし。
「えっ?そんな土地あったの?」なんてことが起こることがあります。

②所有している不動産の評価
日本の相続税はとても高いです。したがって、相続税が払えないケースもあります。事前に税金を現金で準備していれば安心ですが、なかなかそうはいきませんよね。

③事前の準備
相続税は相続発生から10か月以内に申告する義務があります。手続き自体はあまりかかりません。ただし、相続人全員のハンコが必要なので、相続人の間で遺産の取り分の調整が必須です。

④節税対策
主にアパートを建てたり、財産管理会社を作ったりします。どうすれば税金が安くなるかを考えましょう。相続税は高いですから、事前の対策が必要です。

⑤人間関係
遺産をめぐって、親兄弟親戚間で骨肉の争いが起こったら亡くなった方も浮かばれません。人間関係が壊れてしまったら、、物事が前に進みません。どうか気を配ってくださいませ。

 

13.06.27想定外にかかる住宅ローンの諸費用!

住宅ローンは諸費用がかかる

マイホームを購入する時に利用する住宅ローンは、融資金額以外に諸費用が必要になってきます。

最近は借り入れする金融機関によって必要な諸費用が異なることもあるので、どのような諸費用がいくらくらい必要になるのか、事前に知っておくことは住宅ローン選びの大事なポイントになります。

 

住宅ローンを借りるときに必要となる主な諸費用

①団体信用生命保険
借り入れた本人(=保険加入者)が死亡・高度障害状態になった時に、生命保険会社から支払われる保険金によって住宅ローンの残債が弁済 される制度です。残された家族にローンが残らないので、安心して住み続けることが出来ます。原則、民間金融機関の住宅ローンは加入が条件ですが、フラット 35は任意となっています。通常、保険料は金利に含まれます。

②保証料
住宅ローンを組む際に求められる連帯保証人を信用保証会社に引き受けてもらうための費用です。保証料の支払いには「一括前払い型」と「金利組み込み型」があります。

③融資事務手数料
住宅ローンを組む際の手続き費用です。

④印紙税
住宅ローンを組む際に契約する金銭消費賃貸契約証書(ローン契約書)に印紙を貼る必要があります。

⑤火災保険
ローンの担保になる住宅には長期の火災保険を付ける必要があります。

⑥抵当権設定費要
抵当権を設定するための登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。

 

今回のまとめ

住宅ローンの仕組みやそれぞれのローン商品の特徴、それらにかかる諸費用の額などをしっかりと把握した上で、購入時も購入後もなるべくゆとりある資金計画を立てておきましょう。
ご不明な点がございましたら、何なりとご相談ください。

13.05.27地盤不安を解消!改良工事のPOINT

地盤改良のススメ

山林が多く平坦地が少ない我が国においては、はるか昔より海を埋め立てることにより土地を作り出してきました。福山市もその典型的な例で、江戸時代より干拓工事が始まり昭和に至るまで続き、現在の福山市が形作られました。
したがって、土地の地盤は大変柔らかいところが多く、家を建築する際は地盤改良工事が必要になる場合があります。今回は、その代表的な工法をご紹介します。

 

① 表層改良
軟弱地盤の層が地表から2m以内の場合に軟弱地盤層の強度を上げ、株の良好地盤層と一体化させて支持地盤を造る工法です。
費用は1階の床面積が20坪程度で、深度1m程度を改良する場合、およそ30~50万円ほどが目安です。

② 柱状改良
軟弱地盤が2m以上8m以下の場合に用いられる方法で、土の中にコンクリートの柱を造ってしまう方法です。
費用は1階の床面積が20坪程度で、深度4~5m程度改良する場合、およそ70~100万円ほどが目安です。

③ 鋼管杭
建物が軟弱な場合に地中に打ち込む鋼製の杭のこと。深度30mほどまで施工可能。
費用は1階の床面積が20坪程度で、深度5~6m程度の鋼管杭工事の場合、およそ110~140万円ほどが目安です。

 


今回のまとめ

地盤工事には当然費用がかかりますので、地盤の硬さも考慮した土地選びが大切です。しかし、工法を理解し、その土地にあった改良工事を選択することで、立地面などの住みやすさをメインにした物件選びが可能になります。
まずは、お気軽にご相談ください。

13.05.25より高くより早く売却するPOINT

売却で得をするために

不動産物件をより高くより早く売却するための鉄則としては、『どの不動産会社に売却を依頼するか』です。
しかもどの不動産会社に依頼しても支払う仲介料は同額ですので、不動産会社の選択がとても重要になってきます。

 

不動産会社の選び方

① 仲介が得意
不動産会社もそれぞれ得意分野があります。売却が得意な会社。賃貸のみの会社。法人相手の会社。エンドユーザー様を対象にしている会社などです。
不動産売却が得意な会社は、売買でエンドユーザー様を対象にしている会社です。

② 広告宣伝に力を入れている
広告宣伝の量が多ければ多いほど、売却成功の可能性は高くなります。より高くより早く売却するには、新聞チラシ・インターネット・不動産情報誌などにたくさん広告を入れている会社をおすすめします。

③ 信頼できるプロの営業マンに任せる
大切な不動産の売却ですから、信頼できる会社・営業マンに任せたら、安心ですね。査定に来た営業マンが、売主様の立場に立った話をしてくれるか、わかりやすく説明をしてくれるかをチェックしてみてください。
また、名刺に「宅地建物取引主任者」「2級建築士」などの資格を持っていればより安心です。

 

クレスト不動産販売が選ばれる理由

①広告宣伝力
スーパー等でのオリジナル不動産情報誌の無料配布、他社を圧倒する情報量。広告宣伝には自信があります!
売主様から広告費を頂く事はありません。

②営業力
当社の営業マンは全員、「宅地建物取引主任者」の有資格者です。経験豊かなプロの営業マンが、お客様の大切な不動産を、より高く、より早く売却できるように努力します。

③ブランド力
お客様の大切な不動産を、よくわからない不動産会社に委ねるのはご不安ではありませんか?当社は、福山市周辺エリアに10数店舗を構える美容室CUT’Sのグループ会社です。

④ネットワーク力
当社の営業範囲は、会社事務所がある福山市から半径100キロ。東は岡山県備前市から、西は広島県広島市まで広範囲です。
この営業エリア内に自社所有の売却物件・仲介物件を多数、所有しています。

13.05.24マンションのメリットと比較のPOINT

マンションのメリットとは

家の購入を考えられるときに、一戸建てにするかマンションにするか迷われた方も多いと思います。
それぞれ家族構成や考え方、住環境などにもよって、メリットデメリットもありますので、検討される際の参考にしてみてください。

 

マンションのメリット

① 立地条件が良い!
マンションは、ほとんどが一等地もしくは市街地の便利な場所にあります。

② 金額が安い!
土地代がかかりません。

③ 住み替えが容易!
マンションは投資目的の需要があり、売りに出さなくても賃貸にすることもできるので、資産運用としても利用価値があります。

④ セキュリティが万全!
管理人もおりオートロックもあるので、怪しい人は入り口でガード。

⑤ メンテナンスが行き届いている
管理会社が維持管理をしていますのでメンテナンスが行き届いています。面倒な草抜きや庭掃除は無用です。

⑥ 自由なライフスタイル
ご近所づきあいの煩わしさとは無縁です。都会的な束縛のない自由なライフスタイルを楽しめます。

⑦最新の住宅設備
最新の住宅設備で快適な生活が送れます。マンションはエレベーターがあり、階段を使わなくて良いので段差のないバリアフリーな生活ができます。

 

マンションVS一戸建て3番勝負!!

利便性

一戸建てではなかなか手が届かないような立地でもマンションなら手が届きやすい価格になります。したがって、利便性はマンションの勝ち!

修繕

修繕積立金の支払いが必要です。マンションは、居住者全員で修繕積立をしているので、いざというときにはその積立金から支払われます。
一戸建ては、家の壊れた時に多額の修繕金を用意しなければなりません。したがって、修繕はマンションの勝ち!

防犯

最近のマンションの防犯設備はかなりレベルが高いのに比べ、一戸建てはハイレベルな防犯設備には多額の費用が必要になります。したがって、防犯はマンションの勝ち!


 

今回のまとめ

マンションは、お年寄りからお子さんまで快適に生活できる優れた住環境が整えるメリットがいっぱいです。お好みもありますが、検討の余地はあるのではないでしょうか?

13.05.24中古住宅の選び方と確認POINT

中古住宅の選び方とは

住みたいエリア・予算・間取り等…。条件や要望が決定しても、実際に探し始めて見るとなかなか気に入る物件が出てこないのが現実です。そのような状況において、最近では『中古住宅』という選択肢が注目されています。中古住宅はメリットも多いですがデメリットも少なからずあります。そこで賢い中古住宅の選び方をご紹介します。

メリット

【其の壱】 新築に比べて価格が安い。
【其の弐】 立地条件の良い土地を得られる。
【其の参】 日当たり・騒音・風通し等、生活環境を確認できる。
【其の四】 間取りの使い勝手を確認できる。
【其の五】 リフォームにより、好きなようにカスタマイズできる。
【其の六】 エアコン・外構などが付いてくる場合がある。
【其の七】 固定資産税が安い。

デメリット

【其の壱】 新築に比べ、対応年数が短い。
【其の弐】 建物の維持費が高くなる。
【其の参】 新築に比べ、住宅ローンが組みにくい。
【其の四】 引き渡し後は、原則ノークレーム・ノーリターンにつき、建物の修繕費用は買主負担になる。


では、中古住宅の確認POINTを備後守に聞くと…。

①建物の老朽化の確認(ヒビや雨漏り・シロアリ等)

②リフォーム費用の確認

③建てた建築会社の確認

中古住宅は居住するにあたって、大なり小なりのリフォームが必要です。その費用は、原則買主負担ですので事前にリフォーム費用を把握することがとても大事 です。経年変化による老朽化した箇所のリフォームも必要となります。建築した住宅会社がわかれば、信用のバロメーターにもなります。

④日当たり・騒音・風通し等の確認

⑤ご近所さんの確認

実際に建物が建っていますので、日当たり・騒音・風通し等の生活環境をご自身で確認できます。

⑥違法建築や既存不適合ではないかの確認

⑦接道要件の確認

違法建築や既存不適合の住宅は、住宅ローンが通りません。また接道要件をクリアしていない場合は建物の再建築ができないので注意が必要です。

13.05.22住宅ローンを賢く活用するPOINT

住宅ローンの不安を解消

不動産を購入する場合、ほとんどの方は住宅ローンを利用します。しかし、何十年もかけて返済するもので、購入した不動産を担保にして融資してもらうなど、考えただけで不安になる要素が多いものです。

最近は、住宅ローンのサービス内容はごちゃごちゃしていて、サッパリわからない方も多いと思います。金利も大事ですが、それ以外のポイントをまとめてみました。

住宅ローンの押さえどころ

① 借り入れはトータルコストで比較
表面的な金利が低くても、法外な保証料や手数料を取られては意味がありません。
保証料は一般的に0.2%が基準で、金利を押し上げます。 こういったコストも加味しましょう。

② 金利の固定期間は短く
景気の足踏みに加え、日本は構造的に金余り状態になっています。
金利が上昇するのは考えにくいですので、短期の借入金利を有効に活用しましょう。金利が上昇したら固定にすればいいのです。

③ 金利優遇条件に注意
いくら金利が優遇されても、給与振込口座の指定が条件だったりすると、簡単に借り換えもできません。債務者をガンジガラメにする条件は遠慮したいところです。

④ どんどん繰り上げ返済できるかどうか
借りた後に気が付くのが、このポイントです。住宅ローンの繰り上げ返済はもっとも有利な資産運用法です。
繰り上げ返済手数料が無料か?ネットですぐ手続できるか?などを必ず確認してください。


今回のまとめ

住宅ローンの種類、金利、仕組みを比較検討して、納得の住宅ローンプランを計画しましょう。
2級ファイナンシャルプランニング技能士の資格を持つ私に、お気軽にご相談ください。

13.05.21土地探しの成功POINTと落とし穴!

土地探しとは

理想の家づくりに『良い土地』は必要不可欠。ただ、100%満足できる土地を探すのは至難の業です。陥りやすい意外な落とし穴をご紹介します。

土地探しの落とし穴…。

【其の壱】 良い土地が中々見つからないまま、時間ばかりが過ぎていく…。
【其の弐】 土地と建物の金額のバランスが崩れ、予算オーバーになる…。
【其の参】 業者に勧められるままに、焦って決めて大失敗…。

では、土地探しのPOINTを備後守に聞くと…。

エリアを決定!

まずは場所選びからスタートして住みたい理想の家をイメージしましょう。家族のライフスタイルを踏まえてどこにポイントをおくのか優先順位を考えて書き出してみましょう。

周辺環境の確認!

日常生活に関わるスーパーや病院、子供の通う学校や実家の近くなど近隣の住環境を調べてみましょう。
また、現在の状況だけで判断するのではなく年を重ねた時にそれらが徒歩圏内にあれば理想的でしょう。

土地の条件!

日本には法律的な規制で家を建てることが出来ない土地があります。たとえ建てることができても、建てる前の段階で多額の費用が必要なケースもあります。
地盤が軟弱、隣地や道路との高低差がある、インフラ未整備、境界線が無いなど色々なケースがあるので事前に確認しましょう。

土地の安全チェック!

日本は災害の多い国です。住宅の耐震性や耐久性をいくら追求しても家が建つ土地が軟弱地盤では全く意味がありません。
但し、地盤調査の結果たとえ軟弱地盤でも地盤改良工事や基礎補強工事を行うことで十分強い家を建てることができるでしょう。

 

 

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