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よくある質問

不動産や中古住宅・土地・マンションなどの売買や賃貸、査定や店舗改善・リフォーム等の、
お客様からいただくよくある質問をQ&Aとしてまとめました。
不動産に関する様々な疑問やご不明な点をわかりやすくご説明します。

売買について 賃貸について 査定について 建築について

売買について

不動産購入時の諸費用はどのくらいかかりますか?
一般的には売買代金の6%~9%ほどかかります。

諸費用の内容としては、印紙税・登録免許税・不動産取得税等の税金・仲介手数料があります。
また、ローンを利用する場合には事務手数料・保証料・保険料も必要になります。

ほかにも引越し代等も見込んでおいた方が良いでしょう。

手付金はどの程度必要ですか?
原則、売買代金の10%ですが、自己資金にあわせてご相談ください。
(手付金は契約時に買主から売主に支払われる代金のこと)

手付金を放棄することで契約を解除することができるため、安易な契約の解除ができないよう、売主様、買主様の双方にとって小額の手付金は望ましくありません。

住宅ローンが通らなかった場合、契約はどうなりますか?
支払った手付金等は返ってきますか?
一般的な不動産売買の契約において、ローンが借りられなかった時のための「ローン特約」という条項をつけて契約を行っておりますので、お客様がお支払になられた手付金は無利息で返還されます。
また、同時に売買を媒介した仲介業者からも仲介手数料をお返しいたします。
※『ローン特約』とは
住宅ローンの事前審査に問題がなくても、本審査にて融資が承認されないケースも少なからずありまので、その場合に売買契約を白紙に戻すというものです。
ローン特約による契約解除につきましては、一定の期限内にて可能なので、期限を経過すると解除できなくなります。売買契約後、すみやかに借入先金融機関に必要書類を揃えて申込手続きを行わなければなりません。
不動産購入時に必要な書類等は?
1. ご実印 …… 契約書の押印の他、ローン利用時
2. 印鑑証明書 …… 登記時およびローン利用時
3. 住民票 …… 登記時およびローン利用時
4. 源泉徴収票 …… ローン利用時(給与所得者の方)
5. 住民税決定通知書or証明書 …… ローン利用時(給与所得者の方・会社役員の方)
6. 会社の決算書(写) …… ローン利用時(会社役員の方、数期分必要)
7. 確定申告書(写) …… ローン利用時(給与所得以外の所得を申告されている方)
8. 納税証明書 …… ローン利用時(個人事業主の方、数期分必要)
9. 運転免許証またはパスポートなど …… ローン利用時(本人さまの確認のため必要)
同じ物件が、複数の不動産業者の広告に掲載されているのは何故ですか?
不動産を売却する売主が、売却を複数の不動産業者に依頼している場合、同じ物件が複数の業者で広告掲載される場合があります。

また、一社の不動産業者のみに依頼している場合でも、他の不動産業者へ情報が流れて広告掲載されているケースもあります。

価格交渉はできますか?
売主と購入条件の価格交渉する場合は、まず物件を見て頂いて買付証明(購入申込書)を提出し、条件を提示する必要があります。
買主側から申し出ておりますので、条件が認められたらその条件での契約が前提になります。
気になる物件の見学時のポイントは?
間取や収納の使い勝手だけでなく、日当りや周辺環境も要チェックです。平日と週末、昼と夜では環境が変わることもございますので、一度だけでなく何度か見学をすることをお勧めします。

また、買い物や交通の便なども調べておくと良いでしょう。

契約をしてからどれくらいで入居できますか?
入居できる時期は物件によって変わります。
中古住宅の場合の目安としては、空家の場合で契約後3週間から1ヶ月位かかるでしょう。(居住中の場合は、売主様の都合で大きく変わります)
新築完成物件の場合は、契約後3週間から1ヶ月位ですが、住宅ローンの無い場合は、1週間位早く入居できるでしょう。

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賃貸について

初期費用は?
○ 敷金(1ヶ月~3ヶ月が多い)
○ 礼金(1ヶ月が多い)
○ 仲介手数料(賃料の1ヶ月+消費税)
○ 前家賃(入居日により日割が発生します)
○ 家賃保証(賃料×80%)
○ 火災保険(約15,000円+その他(鍵交換費等)
契約年数はどれくらいですか?
住宅用は1年更新・2年更新が主で、事業用は3年更新の所が多いです。
他に定期建物賃貸借は、一定期間だけ建物を貸して、その一定期間が過ぎれば更新がされない契約です。
更新の時はどうするか?
大家さんから6か月前までに正当事由による更新拒絶通知が無い場合や、賃貸人からの賃貸借期間満了の1ヶ月前までに契約終了の意思表示がない場合は、期間満了の翌日から、同一条件で更新されます。
更新手数料について
無い場合と有る場合があります。(物件によって金額は異なります。)
同じ物件が、複数の不動産業者の広告に掲載されているのは何故ですか?
不動産を売却する売主が、売却を複数の不動産業者に依頼している場合、同じ物件が複数の業者で広告掲載される場合があります。
また、一社の不動産業者のみに依頼している場合でも、他の不動産業者へ情報が流れて広告掲載されているケースもあります。
申込から入居までの流れについて
1. ご希望物件の内見
2. お申込み
3. 審査
4. 承認
5. 入居希望の1週間から10日前に契約(契約時に納金必要)
アフターフォローについて
敷金はどの程度返ってくるの?
賃貸人の故意・過失にかかわらず、破損または汚損による建具・壁・畳等の附属部分の修繕義務がありますので、退去の際差し引かれる場合があります。
「退去の際畳の表替・襖の張替をすること」と特約事項で義務付けされている物件もあります。
火災保険について
契約期間2年間で約15,000円程度です。
建物の賠償が約1,000~2,000万円、賃貸人の家財が200~500万円、建物の構造(木造、軽量鉄骨造、鉄骨造、RC造)や賠償額によって掛金が異なります。
家賃保証について
ほとんのどの物件で家賃保証に加入義務有りです。
初回のみプランの時、賃料の80%の保証委託料が必要です。
連帯保証人について
必要で、印鑑証明証が要書類です。
年金受給者の方は難しく、原則身内の方で、有職者の方です。

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査定について

査定はどのように行いますか?
簡易査定
市場動向や周辺の取引事例、売り出し事例から算出する、おおまかな金額。

訪問査定
営業担当が現地を訪問したうえで、取引事例や売り出し事例を加味して不動産の査定価格を算出します。現地の状況等を確認して、査定を行う為、より正確な査定価格を算出することができます。

訪問の際、周辺に知られたくないお客様への配慮も致します。ご相談下さい。

査定に必要なものは?
固定資産税の納税通知書、または評価証明書をご用意ください。
他、不動産を購入された際の書類をお持ちでしたら、ご用意ください。
査定金額で売り出すのか?
売り出し価格は査定価格である必要はありません。
しかし、査定価格を上回る金額で売りにだされた場合、売れるまでに長い時間を要したうえに、査定金額を下回る額でしか売れなかったケースもあります。
売りに出される金額は担当者と相談の上決められることをお勧め致します。最終的に、売り出し価格はお客様にご判断頂きます。
リフォームする必要があるのでしょうか?
リフォームの必要はありません。
ただし、物件の印象を良くすることで、早期の売却が実現できますので、担当者にご相談下さい。
販売する時には、どのような販売活動をするのでしょうか?
弊社のお客様へのご紹介。弊社の情報誌、豊富な新聞折込チラシ、ホームページへの掲載、住宅情報雑誌やインターネット、指定流通機構への物件登録への掲載、オープンハウスの開催を致します。
近所に知られたくないのですが、売ることはできるのでしょうか?
可能です。
その際はチラシ広告やネット掲載などをせずに、当社の豊富なお客さまの中から、条件の合う方にご紹介するなどの活動を行います。

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建築について

建ぺい率、容積率って?
どんな土地でも建築面積は決まっています。
用途地域や前面道路によって定められた建ぺい率・容積率の上限を超えてはいけません。

“建ぺい率”は総土地に対する建物の比率、
”容積率”は延床面積となります。

土地が300平方メートルで建ぺいが150平方とすれば建ぺい率は50%
その建物が1階150平方メートル2階が50平方メートルなら合計200で、容積率は200/300=66%になります。

建築条件付の土地ってなに?
「土地」売買契約の際に、「契約後3ヶ月以内に住宅の建築請負契約を締結する」ことが条件となります。

建築請負契約が成立しなかった場合には、売買契約は白紙解除となり、支払った代金は返却されます。

市街化調整区域の土地でも家は建つ?!
市街化調整区域とは、「市街化を抑制する区域」であり、農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、原則的には一般の人が住宅を建てることはできませんが、条件などによっては建つかどうかの調査を行い、申請等を行うことで家を建てることも可能です。
メーターモジュールとは?
設計する際の基本寸法を1mとして建物を建てること。
一般的住宅では従来、3尺(約90センチメートル)を基本とした尺モジュールが使われていましたが、メーターモジュール採用する住宅が増えています。

廊下や階段の幅など、尺モジュールに比べて広くとれるので、車椅子などもと通りやすくなりますが、
デメリットとして…
① 建物の面積が同じ場合、廊下や浴室等のスペースが広くなる分だけ、居室の面積は狭くなる。
② 和室のデザインが崩れやすい。
③ 住宅設備機器・建具等の価格やメンテナンス費用が高い
などがあげられます。

RC造とSRC造
RC造とは、鉄筋コンクリート造の略で、柱や梁などの主要構造部に鉄筋の入ったコンクリートを用いたもので、耐久性、耐震性、耐火性、遮音性に優れています。重量が比較的重いため、中高層の建物に多く見られます。

SRC造とは、鉄骨鉄筋コンクリート造の略で、鉄筋コンクリートに鉄骨を内蔵させた建築構造のことです。
RC造と比べると強度に優れているので、柱や梁を細くすることが可能となり、全体の重量を抑えることができます。そのため、7~25階程度の高層建築によく用いられますが、鉄骨造やRC造と比べると建築コストは高くなるので、低中層の建物にはあまり用いられません。

家の解体工事費用はいくら?
家の解体工事の費用は、「1坪あたりいくら」と坪単価から算出します。その気になる坪単価ですが、建物の造り(木造・鉄骨造など)や建物付近の交通事情、近隣との条件によって変わってきます。

取り壊す重機が建物のそばに置いて作業出来たり、お隣との幅も通常の範囲であればもともとの設定価格×坪単価で決まります。 大体、20坪前後の木造住宅で100万円前後の解体費用がかかると思ってください。

坪単価が解体業者独自に設定しているので業者によって金額はまちまちです。

セットバックって?
建物を建築するには建築確認証が必要となります。
その時に敷地が接している道路の幅員が4m未満の時には原則として道路の中心線から2mの線まで敷地を後退させる必要があります。これをセットバックといい、道路になる部分を市町村に採納(寄付)します。
再建築不可物件とは?
再建築不可物件とは、「建替えができない物件」のこと。
一旦更地にしてしまうと、その後その土地に新しい建物を建てることが出来ないのです。

【接道義務を満たしていない】
① 接する道路が4m以上の場合、接道の間口が2m以下
② 通路(建築基準法で道路と定められていない道)に接している土地
③ セットバック部分は自分の土地だが、道路を4m以上にするため、セットバック部分は建築が禁止

私道 接道位置指定道路とは?
位置指定道路の指定を受ける条件として…
① 幅が4.0m以上であり、原則としてすみ切りを両側に設けること。
② 道路形態、道路境界が明確であり、排水設備が設けられていること。
③ 原則として通り抜け道路であること。
④ 行き止まり道路の場合には、その長さは35mより短いこと。
⑤ 申請には必要書類のほか、道路の関係権利者の承諾(印鑑証明・登記簿謄本)が必要
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